Как в России продают доли в квартирах и почему это вызывает столько конфликтов

Разделение квартиры на доли в результате бракоразводного процесса, вступления в наследство или других правообразующих фактов часто становится причиной конфликтов между сособственниками: от бытовых, когда владельцы долей не могут ужиться друг с другом на одной жилплощади, до правовых, когда встает вопрос о продаже части жилья.

Новости СМИ2

По закону преимущественным правом на выкуп долей одного сособственника обладает другой владелец — если тот им не воспользуется, то первый сможет продать свои доли третьим лицам. На практике, однако, в этот процесс часто вмешиваются сложности в отношениях между владельцами частей недвижимости, из-за чего попытка продать одну из них может закончиться судебными тяжбами или попаданием долей во владение недобросовестных лиц, которые попытаются выжить оставшихся жильцов из квартиры.

Общественная служба новостей пообщалась со специалистами в сфере недвижимости и юриспруденции о нюансах, которые возникают при продаже долей в квартирах. Почему риэлторы не любят работать с долевыми квартирами, на какие хитрости идут сособственники, чтобы помешать друг другу и почему «законно» не всегда означает «справедливо» — читайте в материале.

Непопулярная сфера

Как отмечает член Российской гильдии риэлторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков, большинство риэлторов не очень любят работать с долевыми квартирами, поскольку такие объекты часто сопряжены с конфликтами и спорами между сособственниками. Как правило, ими занимается отдельная группа профессионалов, готовых к работе с долями.

«И ссоры, и ругань, и личные обиды»
blockquote

Собственно, ведение таких объектов зачастую происходит следующим образом. Человеку, который обращается в агентство с желанием продать свою долю в квартире, предлагают провести переговоры с другими сособственниками, чтобы договориться о продаже квадратных метров им либо о совместной продаже квартиры целиком, рассказывает эксперт.

«Как часто бывает: люди, находясь в конфликте, не могут договориться друг с другом, потому что у них есть какой-то эмоциональный бэкграунд. И в этом анамнезе у них есть и ссоры, и ругань, и личные обиды. А когда с другим сособственником начинает общаться человек, который вроде и представитель того, на которого обижены, но все-таки посторонний, он может совершенно спокойно, без эмоций, выслушать вторую сторону, услышать проблему и решить ее. На самом деле у нас есть много кейсов, когда мы решали подобные задачи именно таким образом — договаривались и потом продавали всю квартиру целиком, к выгоде всех сторон», — говорит собеседник издания.

Стремление помочь сособственникам найти общий язык обусловлено тем, что квадратные метры в отдельной доле стоят существенно дешевле, чем та же площадь в целой квартире — как правило, их цена составляет 50-70 % от средней по рынку, указал Барсуков. Кроме того, высока вероятность, что таким объектом заинтересуются те, кто хочет на нем заработать — вроде «профессиональных выкупщиков долей», которые затем попытаются выжить другого сособственника из жилья и продать квартиру целиком, добавил он.

Еще одна сложность при продаже долей — трудности с их бытовым разделением. Доля — это «нечто эфемерное», условная площадь, не привязанная к конкретным участкам квартиры, поясняет эксперт. Сособственники могут поделить зоны между собой через письменное соглашение, однако когда доля переходит во владение нового человека, соглашение приходится составлять заново. Не факт, что владелец другой части квартиры согласится на прежние условия.

Долевая бюрократия

Вместе с тем инициировать процесс продажи доли в квартире достаточно просто. Управляющий партнер юридического бюро «Кваша и партнеры», юрист Дмитрий Кваша пояснил, что для этого сособственнику недвижимости, который решил продать свои квадратные метры, нужно направить своему соседу по жилплощади официальное уведомление.

«Нельзя в обход сособственника пойти и сразу продать жилплощадь»
blockquote

«Здесь закон в первую очередь защищает права граждан, которые напрямую связаны с этой квартирой. У кого в ней есть доля, тот имеет преимущественное право на выкуп площади, которая продается. Поэтому прежде всего именно сособственнику должны предложить выкупить долю по той цене, по которой она будет выставляться на рынке. Здесь все весьма логично, потому что человек привык жить в этой квартире — зачем ему новые соседи, которых он совсем не знает, — объясняет эксперт. — Если он отказывается от выкупа доли, то тогда она может быть выставлена для продажи третьим лицам. Нельзя в обход сособственника пойти и сразу продать жилплощадь, поскольку такая сделка будет оспорима. Он сможет пойти в суд и сказать: “Мне не предлагали долю в квартире по этой цене, продали ее и кого-то подселили, поэтому извольте сделку развернуть обратно, я хочу сам эту долю выкупить”. Причем по итогу он может и не выкупать ее, но все равно оспорить сделку, то есть создавать такие проблемы».

При этом уведомление даже не обязательно заверять у нотариуса — достаточно, чтобы сособственник расписался в его получении, указал юрист. Если делать это он отказывается и всячески уклоняется от получения документа, бумагу можно направить ему на почту — то есть на свой же адрес, — после чего она будет считаться доведенной до адресата.

Тут, однако, возможна хитрость со стороны продавца долей — направив письмо в свою квартиру, он может сам же его и получить, что формально будет считаться надлежащим уведомлением. Если он успешно продаст свою жилплощадь, другой сособственник сможет попытаться оспорить сделку в суде, заявив, что никаких уведомлений ему не поступало, однако это еще придется доказать, отметил Кваша.

Как бы то ни было, после того как владелец доли официально предложил сособственнику выкупить ее, стартует месячный период, в ходе которого тот может воспользоваться своим преимущественным правом. Если за месяц он не изъявит желания приобрести выставляемые на продажу «квадраты», их можно будет свободно продать третьим лицам. Главное для продавца — обезопасить себя документом, согласно которому предложение о выкупе было сделано и никакой реакции не последовало, подчеркнул эксперт.

Бытовые войны

Риэлтор Константин Барсуков заметил, что если по истечении месяца после получения официального уведомления сособственник не воспользовался своим преимущественным правом на выкуп долей, он уже никак не сможет передумать и препятствовать их продаже. По крайней мере, в легальном поле. Жильцы, не выкупившие долевые «квадраты», могут мешать соседу показывать площадь потенциальным покупателям либо чинить проблемы новым сособственникам, однако формально предотвратить передачу площади новым владельцам они уже никак не смогут.

Вместе с тем, как отмечает юрист Дмитрий Кваша, еще на этапе месячного ожидания выкупа долей сособственник может сначала согласиться на сделку, сознательно затянуть ее и по итогу отказаться, а после попытаться повторить этот процесс еще раз.

Так или иначе, владелец долей, который твердо решил с ними расстаться и выполнил все необходимые для этого условия, рано или поздно продаст их, и в квартиру заселятся новые люди. Не исключено, что ими могут оказаться не самые добросовестные граждане, которые попытаются выжить других жильцов из квартиры, чтобы полностью ею завладеть.

«С ними можно торговаться»
blockquote

Риэлтор Барсуков подчеркнул, что принудить человека продать свои «квадраты» законными методами невозможно — он может сделать это только по своему желанию. Новые соседи, однако, могут попытаться оказать на сособственника моральное воздействие, всячески усложняя его жизнь в квартире. Обращение в полицию тут не всегда поможет, поскольку даже если факт правонарушения — например, мелкого хулиганства — получится доказать и злоумышленника привлекут к ответственности, он все еще останется собственником долей, и с ним придется как-то жить дальше, заметил собеседник издания.

«Тут уже смотря кто морально более стойкий. Нужно понимать, что часто у таких людей “бизнес”. Если они вложили денежку, им нужно эту денежку побыстрее вытащить назад. Если они денежку назад долго вытаскивают, то у них убыточный бизнес, — говорит эксперт. — Вся проблема в том, что люди часто скандалят, вместо того чтобы разговаривать. Но даже с этими людьми можно договариваться. Не факт, что вы продадите им свою долю на лучших условиях, поскольку, как я уже говорил, стоимость “квадрата” в доле ниже, чем в среднем по рынку. Но если это понимать, то с ними можно торговаться. Говорить, что за такие деньги не продам, а вот за такие — продам».

При этом Барсуков добавил, что конфликты между сособственниками не всегда связаны со злым умыслом одной из сторон. Часто нежелание одних жильцов договариваться с другими продиктовано личными чувствами, заметил он. Например, если квартира оказалась в долевом владении из-за вступления в наследство ребенка одного из собственников от прошлого брака, то второй владелец жилья может наотрез отказываться от любых контактов, считая все происходящее несправедливым по отношению к себе.

«Но закон и справедливость не всегда идут рука об руку. Потому что если послушать того, кто вступил в наследство, он тоже может заявить о несправедливости — расскажет о том, как папа их бросил, и так далее. И своя справедливость у него тоже есть — он по закону вступил в наследство. И теперь, уж извините, вы оба собственники. Так получилось. Нужно было мужа убеждать, пока тот был жив, чтобы он изменил завещание. А раз не позаботились, не сделали, теперь вот так — была квартира, а теперь половина. И нужно с этим как-то жить. Многие этого не хотят и в итоге усугубляют ситуацию, делая ее только хуже».

В любом случае, указал юрист Кваша, владельцам долей, которые оказались посреди бытовых войн с соседями по квартире, нужно фиксировать все происходящее и обращаться не только в полицию, но и в дополнительные инстанции — например, к юристам за правовой помощью или в СМИ для огласки.

Ссылка на первоисточник

Понравилась статья? Подпишитесь на канал, чтобы быть в курсе самых интересных материалов