Что будет с торговыми центрами?

Деградация городской среды наших городов дошла до того уровня, что повседневная жизнь многих горожан сводится к очень простым сценариям: кровать-работа-телевизор в будние дни и кровать-торговый центр-кровать в выходные. Вместо площадей, парков и улиц многие города скорее напоминают набор спальных ячеек и коробок торговых центров рядом с ними.

Эта ситуация пугает — это прямой путь деградации города и жителей: такие города не обладают самоидентичностью, контакты с другими людьми ограничены лифтом и офисом, город не создаёт возможностей для открытия мелкого и среднего бизнеса и так далее.

Но есть и ещё одна проблема: интернет и сервисы доставки кардинально меняют привычный образ торговли, необходимость выезжать для покупки чего-либо снижается, от чего торговые центры пустеют. Если раньше открытие торгового центра воспринималось беспроигрышным делом, то сейчас огромные коробки становятся скорее головной болью для владельцев и города.

Что не так с торговыми центрами

Начнём с основ — чем плохи стандартные торговые центры на пустыре?

Владельцу и оператору намного проще отдать место сетевым компаниям, от чего затрудняется вход на рынок местным жителям и бизнесу (неформатной рознице). Сетевая торговля диктует торговым центрам условия и успешно «продавливает» арендодателей до минимальных ставок, а возможности мелких предпринимателей гораздо меньше, и им придется платить более высокие арендные ставки. Корпорации не создают уникальный продукт и не работают на идентичность города. Ещё они, как правило, зарегистрированы и платят налоги в другом месте.

Они выжигают уличную торговлю вокруг себя, это бьёт по бизнесу, привлекательности и безопасности улиц — с улиц уходит жизнь.

Торговые центры больше рассчитаны на личные автомобили — закупаться всем нужным раз в неделю проще на них, чем тащить всё пешком. Это провоцирует езду на машинах, заторы во всём городе и проблемы с парковкой вокруг здания.

Чем больше торговый центр, тем больше возможных проблем от него. Кроме транспорта, есть ещё вопросы использования территории — одна функция ведёт к неравномерному использованию земли. Условно говоря, если спальные районы вымирают в рабочее время, то вокруг торгового центра всё вымирает во внерабочие часы. Особенно это касается открытых полей-парковок.

Торговые центры почти никогда не становятся архитектурными доминантами и узнаваемыми образами для городов. Обилие торговых центров скорее снижает туристическую привлекательность и возможности для привлечения человеческого капитала в ваш город. 

Снижается привлекательность городских общественных пространств — локальному месту сложно конкурировать с большими торговыми центрами. Это значит, что вложения из бюджета могут просто не отбиться. 

Есть и другие минусы, от снижения общения между родителями и детьми до конкретных архитектурных и транспортных проблем. Выше показаны скорее общие проблемы.

 

Изменения 

Наша повседневность сильно изменилась за последние несколько десятилетий, а торговые центры — нет.

Раньше основной целью похода в торговый центр была покупка вещей, сейчас же их можно заказать. Ни один торговый центр мира не сможет предоставить такого разнообразия, как агрегаторы и интернет-магазины. Логистика доставок тоже сильно изменилась и упростилась.

 

Сейчас люди скорее ищут не товары, а эмоции. Кроме того, урбанизация идёт попутно с необходимостью социализироваться — простые коробки с магазином и фудкортом внутри уже не привлекают людей. Одновременно с этим всё больше внимания уделяют локальному бизнесу, экологии и вопросам идентичности — торговые центры плохо дружат со всем этим.

 

В мире отмечают уход от личных автомобилей в сторону общественного транспорта, велосипедов и других видов мобильности. Даже в России падает число получений новый водительских удостоверений — личный автомобиль становится скорее обузой. В такой ситуации растёт привлекательность торговли в шаговой доступности.

 

Одновременно в России снижается покупательская способность, растёт конкуренция между торговыми центрами. В Москве уже отмечают моральное устаревание многих торговых центров. В регионах же полупустые торговые центры часто являются нормой.

 

Гибкость решений

Многие чиновники в своей политике исходят из сиюминутных целей, забывая про возможные опасности. Например, с точки зрения города сегодня, получить крупный торговый центр довольно выгодно: большие инвестиции одним лотом, хороший отчёт о росте торговых площадей и простой сбор налогов — всё в одном месте.

Но нужно уметь мыслить стратегически: как это место будет жить следующие 20-40-60 лет с учётом кризисов и изменения ценностей людей. Большой размер становится минусом — отсутствует гибкость. В этот же момент можно посмотреть на небольшие торговые помещения на исторических улицах — небольшой размер и разные собственники позволяют заходить разному бизнесу и быстрее подстраиваться под запросы людей.

 

Есть города, где вообще нет привычных для нас торговых центров. Например, Амстердам — там хорошо развит уличный бизнес, у них вообще не стоит вопрос «Что нам делать с торговыми центрами?» Отсутствие торговых центров не мешает городу жить и развиваться, являясь культурным и финансовым центром всего мира.

 

В Берлине же на городском уровне есть требование к максимальной длине фасадов новых домов — это большое препятствие для торговых центров, которые обычно занимают весь квартал.

 

Что же делать

Новую застройку нужно ориентировать на новые реалии: человеческий размер, смешанные функции, качественные общественные пространства и торговля в шаговой доступности на первых этажах. Это требует новых подходов, но вполне реально.

Существующие торговые центры или перестроятся, или рынок сам их убьёт. Иностранные и отечественные статьи рекомендуют вкладывать усилия в архитектуру, социальные функции внутри центра и привлекательные общие зоны. Например, Маккинзи пишут о смещении баланса арендаторов и общественных помещений с 70/30 на 60/40 или даже на 50/50 — это довольно ощутимо. Например, в берлинском центре Бикини проходят бесплатные ярмарки для крафтовых производителей.

 

В московских спальниках на месте советских кинотеатров сейчас делают торговые центры с социальными приманками: лекции, кружки для детей и общественные приёмные для жителей района.

Позвали посмотреть новый ТЦ на месте кинотеатра Ангара

Почему это интересно? Потому что здесь взяли за основу новую модель: создание и поддержка местных сообществ и формирование культурной жизни района

Было-стало pic.twitter.com/BBjfwNz2ES

— Arkadiy Gershman (@arkadiygershman)

Twitter

Что тут есть?

Зона Лего для детей, но за плату. Цирковой кружок. Районная гостиная, где можно будет купить мерч с местной айдентикой, взять комнату или провести лекцию. Детские уголки. pic.twitter.com/Y9GKozLSbM

— Arkadiy Gershman (@arkadiygershman)

Twitter

 

Для привлечения покупателей торговые центры всё чаще сажают на транспортные хабы или завлекают людей иными средствами. Например, при вокзалах и пересадках всё чаще закладывают несколько этажей торговли — в этом нет преступления, если торговля не будет мешать транспорту. Главное — не делать по подобию ТПУ Планерная.

 

Другой пример — ужасный тематический парк для детей в Москве. Под видом парка аттракционов построили торговый центр, грубо сымитировав городскую среду.

 

Вот только сам формат торгового центра абсолютно антигородской:

 

Новые торговые центры вообще имитируют пешеходные улицы — в публикациях отмечают, что такие места воспринимаются и работают лучше. Речь идёт не только об имитации, но и о включении их в сложившуюся застройку с шаговой доступностью.

 

Иными словами, границу между городом и торговым центром делают всё менее заметной. Хотя сложно назвать это чем-то новым — в Роттердаме первая подобная улица появилась ещё в 1953, просто решение оказалось более продуманным для своего времени:

 

Вместо торговых центров часто открывают гастромаркеты или рынки — туда приходят провести время с друзьями и получить новые эмоции, а не просто что-то купить. 

Многие игроки кардинально меняют подходы и стратегии. Например, Икея начала развивать формат небольших городских магазинов, такие уже есть в США и Европе. Но для нового магазина в Вене они решили пойти ещё дальше: выбрали удобную локацию с точки зрения общественного транспорта, отказались от парковки и планируют сделать вертикальный лес в здании. Доставлять крупные товары планируют 24 часа в сутки.

 

«У клиентов мало времени, и они ценят удобство и комфорт, — говорится в сообщении компании. — Это заметно в области меблировки: всё больше и больше покупателей даже не задумываются о том, чтобы самим ездить и делать покупки для дома. Вы можете заказать доставку и получить их»

 

Кроме того, операторы торговых центров и сам бизнес всё глубже залезают в интернет: таргетированная реклама, общение с клиентом до похода в торговый комплекс и после, навигация и так далее.

Универсального рецепта нет, но рынок и облик наших городов однозначно скоро начнёт активно меняться.